РЕЗЮМЕ
Рынок риелторских услуг Казахстана находится на пороге фундаментальной трансформации. При общей численности в 25,000–30,000 специалистов лишь 30% работают официально, что создает ежегодные потери для бюджета в размере 22 млрд тенге.
В 2025 году рынок недвижимости продемонстрировал устойчивый рост: 448,571 сделка (+3.6% к 2024 году) при средней цене первичного жилья 571,220 тенге за м² (+15.7% годовых).
Ожидаемое принятие закона о риелторской деятельности с введением обязательного саморегулирования призвано вывести из тени 70% рынка, повысить качество услуг и защитить права потребителей, но неизбежно приведет к росту комиссий и краткосрочному дефициту квалифицированных специалистов.
КЛЮЧЕВЫЕ ЦИФРЫ И ПОКАЗАТЕЛИ
Структура рынка
Официально зарегистрированы: 1,157 ЮЛ + 1,636 ИП
Профессиональных риелторов: ~2,000
Общее количество субъектов: 25,000–30,000
Профессионально работающих: ~15,000
Теневой сектор: 70% (17,500–21,000 человек)
Мошенников и случайных людей: ~10,000
Финансовые показатели
Общий объем комиссий (2019): ~$400 млн/год (~170 млрд тенге)
Потери бюджета от теневой деятельности: 22 млрд тенге ежегодно
Базовая комиссия: 500,000 тенге
Объемы недвижимости (2025)
Всего сделок: 448,571 (+3.6% к 2024)
Декабрь 2025: 53,128 сделок (рекорд за 3 года)
Квартиры: 78.5% (352,088 сделок)
Индивидуальные дома: 21.5% (96,483 сделки)
География сделок (2025)
Астана: 73,000 сделок (+21.6%)
Алматы: 71,100 сделок
Две столицы: 40% всех сделок (144,100)
Карагандинская область: 7.8%
Цены на недвижимость (январь 2026)
Первичный рынок
Казахстан (среднее): 571,220 тенге/м²
(+15.7% годовых, +66% с 2020)
Алматы: 690,668 тенге/м²
(+19.8% годовых, +57.3% с 2020)
Астана: 671,200 тенге/м²
(+8.8% годовых, +82.9% с 2020)
Вторичный рынок
Алматы: +20.8% годовых, +56.7% с 2020
Астана: +11.6% годовых, +66.9% с 2020
Алматы (текущая цена): ~800,000 тенге/м²
I. СТРУКТУРА И МАСШТАБ РЫНКА
Казахстанский рынок риелторских услуг характеризуется значительной фрагментацией.
По данным Министерства национальной экономики, официально зарегистрированы 1,157 юридических лиц и 1,636 индивидуальных предпринимателей, но реальные масштабы намного больше.
По оценкам экспертов, общее количество субъектов достигает 25,000–30,000 человек, из которых только около 15,000 работают профессионально. Теневой сектор составляет 70% рынка — это 17,500–21,000 риелторов, работающих без регистрации и уплаты налогов. Остальные 10,000 представляют собой мошенников и случайных людей без квалификации.
Финансовая емкость рынка значительна — по расчетам 2019 года общий объем комиссионных вознаграждений составил около $400 миллионов в год (примерно 170 млрд тенге). Однако теневая деятельность лишает государственный бюджет около 22 млрд тенге ежегодно в виде неуплаченных налогов и обязательных отчислений.
II. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: ДИНАМИКА И ДРАЙВЕРЫ
Объемы транзакций
2025 год стал рекордным для казахстанского рынка недвижимости. За январь–декабрь было заключено 448,571 сделка купли-продажи жилья, что на 3.6% больше показателей 2024 года. Особенно примечательным стал декабрь 2025 года, когда было зарегистрировано 53,128 сделок — рекорд за последние три года.
Структура сделок демонстрирует доминирование многоквартирного жилья: 78.5% пришлось на квартиры (352,088 сделок), в то время как на индивидуальные дома — 21.5% (96,483 сделки). Среди квартир наибольшим спросом пользуются однокомнатные варианты.
Географическое распределение
Рынок недвижимости сильно концентрирован в двух мегаполисах. Астана и Алматы совместно формируют около 40% всех сделок по стране. За 2025 год в Астане было совершено 73,000 сделок (рост на 21.6%), в Алматы — 71,100 сделок. Третье место занимает Карагандинская область с долей 7.8%.
Ценовая динамика
К январю 2026 года средняя стоимость первичного жилья по республике достигла 571,220 тенге за квадратный метр, что на 15.7% выше показателей предыдущего года. В долгосрочной перспективе с конца 2020 года первичное жилье подорожало на 66%.
Наиболее дорогими остаются два крупнейших мегаполиса. Алматы удерживает первенство с показателем 690,668 тенге за м² (рост на 19.8% годовых), Астана вплотную приблизилась с 671,200 тенге за м². Пятилетняя динамика столицы впечатляет — цены здесь взлетели на 82.9%.
На вторичном рынке наблюдается схожая тенденция. В Алматы цены выросли на 20.8% за год и на 56.7% к декабрю 2020 года. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Алматы достигла 800,000 тенге, что делает его самым дорогим городом страны.
Факторы роста цен
Удорожание недвижимости обусловлено комплексом факторов: ростом себестоимости строительства, дефицитом предложения в мегаполисах (особенно в Астане), налоговыми изменениями (повышение НДС до 16% с 2026 года), ипотечными государственными программами и ужесточением регулирования долевого строительства.
III. ТАРИФНАЯ ПОЛИТИКА РИЕЛТОРОВ
В Казахстане отсутствуют единые тарифы на риелторские услуги. Размер комиссии определяется индивидуальными договоренностями.
Текущие ставки:
Базовая минимальная комиссия: 500,000 тенге
Вариативность: от 300,000 до 400,000 тенге
В отдельных случаях: до 1% от стоимости сделки
При комплексном сопровождении: 5–10%
Проблемные практики
Двойные комиссии — взимание процентов как с продавца, так и с покупателя.
Эксклюзивные договоры — договоры с кабальными условиями и так называемой «арбитражной оговоркой».
Скрытые комиссии — информационные агентства берут 10–20 тысяч тенге за «базу данных», которая на деле копирует объявления с Krisha.kz.
IV. ПРОБЛЕМЫ РЫНКА
Теневая экономика и мошенничество
По оценкам депутата Мажилиса, около 70% риелторских услуг находится в тени. Наиболее распространенные схемы мошенничества:
Продажа информационных услуг — компании берут 15–20 тысяч тенге за «список квартир», который на деле состоит из SMS с номерами телефонов из публичных объявлений. 90% предложенных квартир уже проданы.
Фальшивые эксклюзивные договоры — клиент обязуется выплатить комиссию при отказе от услуг, при этом условия договора не соответствуют устным обещаниям.
Продажа арендованного жилья — злоумышленники снимают квартиру, получают копии документов, подделывают их и продают как собственную.
Обман через пластиковые карты — мошенник готов внести предоплату, просит реквизиты карты и коды из SMS, после чего снимает все средства со счета.
Отсутствие профессиональных стандартов
Любой человек может называть себя риелтором, не имея образования, подготовки или сертификации. Достаточно открыть ИП или ТОО. Национальный стандарт СТ РК 3702-2020 существует с декабря 2020 года, однако его соблюдение добровольно.
Недоверие и негативный имидж
Частые жалобы на непрофессионализм и мошенничество сформировали негативное восприятие профессии. Казахстанцы все чаще избегают посредничества. При этом отсутствуют механизмы проверки надежности компаний — на сайте национальной ассоциации нет «черного списка» недобросовестных участников рынка.
Налоговые потери
Теневая деятельность лишает бюджет 22 млрд тенге ежегодно: не уплачиваются налоги на прибыль, не поступают отчисления в пенсионные фонды, не финансируется система здравоохранения работников отрасли.
