1. Главное
| Главный вывод | Что это означает для PANA |
|---|---|
| Рынок сделок в 2026 году охлаждается, но цены остаются высокими | Потребителю нужен профессиональный помощник в оценке, переговорах и проверке рисков |
| Рынок риелторских услуг фрагментирован, единого реестра нет | PANA может стать отраслевым центром верификации и аналитики |
| До 70% услуг оценивается как теневой сектор | Нужны понятные стандарты, легализация, сертификация и защита добросовестных участников |
| Покупатели ожидают прозрачности комиссии и договора | Ценность профессии должна подтверждаться стандартом услуги и ответственностью |
| Казахстанцы активно покупают жильё за рубежом | PANA может внедрить безопасный стандарт трансграничного сопровождения |
2. Рынок жилья Казахстана
В 2025 году в Казахстане было зарегистрировано 448 571 сделка купли-продажи жилья, что на 3,6% больше 2024 года. Квартиры в многоквартирных домах составили 78,5% сделок, индивидуальные дома — 21,5%. Астана и Алматы вместе формировали около 40% всех сделок в стране: 73 000 сделок в Астане и 71 100 — в Алматы.
В 2026 году активность снизилась. В январе было зарегистрировано 27,7 тыс. сделок, что на 10,3% меньше января предыдущего года. За первое полугодие — 188 286 сделок, или на 4,2% меньше год к году. Это не означает обвал рынка: покупатели стали осторожнее, а срок выбора и согласования сделки увеличился.
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Сделки купли-продажи жилья, 2025 | 448 571 (+3,6% к 2024 г.) |
| Сделки, январь–июнь 2026 | 188 286 (−4,2% г/г) |
| Астана, 2025 | 73 000 сделок (+21,6% г/г) |
| Алматы, 2025 | 71 100 сделок |
| Доля квартир в сделках 2025 | 78,5% |
| Доля индивидуальных домов | 21,5% |
3. Цены и прогнозы
В начале 2026 года средняя цена первичного жилья по Казахстану находилась в диапазоне 571 220–604 823 тенге за квадратный метр — различие связано с методологией источников. В Алматы первичное жильё оценивалось примерно в 690 668 тенге за м², в Астане — в 671 200 тенге за м². На вторичном рынке Алматы средняя цена достигала около 800 000 тенге за м².
| Сегмент | Ключевая цифра | Тенденция |
|---|---|---|
| Первичный рынок РК | 571 220–604 823 тг/м² | Рост в начале 2026 г., но замедление активности |
| Первичный рынок Алматы | 690 668 тг/м² | Высокая цена и повышенная избирательность покупателей |
| Первичный рынок Астаны | 671 200 тг/м² | Сильный рынок новостроек |
| Вторичный рынок Алматы | ~800 000 тг/м² | Ликвидные объекты устойчивее старого фонда |
| Вторичный рынок, август 2026 | −0,1% м/м в среднем по мониторингу | Близко к стагнации |
На 2026–2027 годы наиболее обоснованным выглядит сценарий умеренной и неоднородной динамики: качественные объекты в сильных локациях будут устойчивее, а переоценённая вторичка и устаревший фонд могут сталкиваться со скидками и более долгим сроком продажи. Экспертные прогнозы колеблются от роста порядка 7–12% до локальной коррекции 10–20% в отдельных сегментах.
4. Агентства и риелторы: реальный масштаб
Точного официального ответа на вопрос «сколько агентств недвижимости действует в Казахстане» пока нет. Причина — отсутствие единого реестра и разные методы учёта. ЮЛ, ИП, субъекты с соответствующим ОКЭД, отдельные риелторы и профили на сайтах объявлений — это разные группы, и их нельзя механически складывать.
| Что учитывается | Количество | Как понимать цифру |
|---|---|---|
| Действующие ЮЛ, оказывающие посреднические услуги | 1 157 | Официальный формальный сегмент; не равно числу всех активных агентств |
| Действующие ИП, оказывающие посреднические услуги | 1 636 | Индивидуальная риелторская практика |
| Субъекты в более широкой категории посредничества с недвижимостью | 4 875 | Более широкая классификационная база |
| Действующие ЮЛ по ОКЭД 68312 | 951 | Срез 2023 года: посредничество с жильём и непроизводственной недвижимостью |
| Действующие ИП по ОКЭД 68312 | 1 315 | Срез 2023 года: индивидуальные посредники |
| Оценка по видимому рынку Алматы | ~3 000 агентств | Отраслевая оценка по размещениям на площадках; не является реестром |
| Оценка по видимому рынку Астаны | ~2 500 агентств | Отраслевая оценка по размещениям на площадках; не является реестром |
Корректная публичная позиция PANA: в стране есть несколько тысяч официально зарегистрированных субъектов в риелторской сфере, но единый верифицированный перечень фактически работающих агентств и специалистов отсутствует. Создание такого перечня является одним из ключевых условий защиты потребителя и цивилизованной конкуренции.
5. Экономика и качество услуги
Единого тарифа на риелторские услуги в Казахстане нет. В отраслевых оценках фигурирует базовая комиссия около 500 000 тенге, разброс 300 000–400 000 тенге для части сделок, до 1% от стоимости сделки и 5–10% при комплексном сопровождении. Эти значения не являются обязательной шкалой и должны рассматриваться только как ориентиры рынка.
| Что должна включать профессиональная услуга | Результат для клиента |
|---|---|
| Оценка объекта и стратегия цены | Понимание реальной рыночной цены и сроков продажи |
| Подготовка и маркетинг объекта | Качественное описание, фото, показы и привлечение спроса |
| Переговоры и организация условий | Снижение риска срыва сделки и невыгодного торга |
| Первичная проверка документов | Раннее выявление очевидных рисков |
| Ипотечное и организационное сопровождение | Согласование сроков банка, нотариуса и регистрации |
| Передача объекта и закрытие сделки | Акт, расчёты, ключи, коммунальные вопросы |
Для повышения доверия PANA рекомендуется закрепить обязательный лист раскрытия: кто является заказчиком, какие услуги входят в комиссию, её размер или формула, момент оплаты, дополнительные расходы, получает ли посредник вознаграждение от второй стороны и как раскрывается конфликт интересов.
6. Ключевые проблемы отрасли
| Проблема | Как проявляется | Что необходимо |
|---|---|---|
| Теневой рынок | Экспертные оценки — до 70% услуг; неформальная деятельность | Легализация, прозрачный реестр, понятный вход в профессию |
| Отсутствие единого реестра | Клиент не может проверить специалиста до сделки | Публичный цифровой реестр статуса, сертификата и контактов |
| Непрозрачные договоры | Неясные комиссии, штрафы, сроки, предмет услуг | Типовые договоры и обязательное раскрытие условий |
| Двойная комиссия | Посредник получает оплату от обеих сторон без понятной роли | Письменное согласие, раскрытие конфликта интересов |
| Фиктивные базы и объявления | Плата за неактуальные объекты или контакты из открытых объявлений | Верификация объявлений и ответственность за недостоверную рекламу |
| Недостаток квалификации | Возможность называться риелтором без единого подтверждения навыков | Сертификация, обучение, переаттестация |
| Нет компенсационного механизма | Потребителю сложно возместить ущерб | Страхование профответственности или компенсационный фонд |
| Слабая отраслeвая статистика | Разные цифры нельзя сопоставить | Единая методология PANA и квартальный мониторинг |
Важная правовая оговорка: комиссия с обеих сторон сделки сама по себе не запрещена, если она добровольно согласована и полностью раскрыта. Конфликт возникает, когда клиент не понимает, чьи интересы представляет агент, за что именно он получает оплату и в какой момент возникает обязанность её внести.
7. Регулирование и роль PANA
Национальный стандарт СТ РК 3702-2020 устанавливает общие требования к организации и качеству риелторской услуги, исполнителям, порядку оказания услуг и рассмотрению претензий. Однако стандарт сам по себе не сформировал обязательный и единый вход на рынок.
Обсуждаемая модель реформы предусматривает обязательное саморегулирование, единый реестр, стандарты, типовые договоры, страхование профессиональной ответственности, повышение квалификации и дисциплинарные процедуры. Для Палаты принципиально важно, чтобы система была не формальной: она должна давать клиенту понятную защиту, а добросовестному агентству — конкурентное преимущество.
| Инструмент | Цель | Как измерять эффективность |
|---|---|---|
| Реестр специалистов и агентств | Проверка статуса до сделки | Количество верифицированных записей и поисков |
| Сертификация | Минимальный профессиональный стандарт | Число специалистов, прошедших сертификацию и переаттестацию |
| Типовой договор | Прозрачность услуги и комиссии | Доля сделок по типовой форме, число споров |
| Страхование / компенсация | Защита клиента при обоснованном ущербе | Обращения, выплаты, сроки рассмотрения |
| Дисциплинарный механизм | Ответственность за нарушения | Количество рассмотренных обращений и повторных нарушений |
| Аналитика PANA | Управление рынком на основе данных | Регулярность и полнота квартальных публикаций |
8. Ипотека и застройщики
Программа «7-20-25» остаётся одним из основных драйверов спроса на введённое в эксплуатацию первичное жильё: ставка 7%, первоначальный взнос от 20%, срок до 25 лет. Годовой лимит составляет 100 млрд тенге с квартальным распределением. Доступность таких программ оказывает прямое влияние на число сделок, особенно в Астане и Алматы.
Иностранные компании активно участвуют в строительстве Казахстана, но преимущественно в инфраструктуре и нежилых объектах. За январь–июль 2026 года на долю иностранных компаний приходилось около 9,2% объёма строительных работ; в жилищном строительстве их объём оставался сравнительно небольшим. Казахстанские девелоперы при этом развивают проекты в США, ОАЭ, Узбекистане, Азербайджане, России и Канаде.
9. Международный рынок и зарубежные покупки
Казахстанские покупатели диверсифицируют спрос на зарубежную недвижимость. В 2025 году среди популярных направлений по заявкам выделялись Таиланд, Турция, Индонезия, Франция и Черногория. Одновременно увеличивался интерес к премиальным объектам в Европе и к Дубаю, где покупателей привлекают рассрочки от застройщиков и международная инвестиционная инфраструктура.
| Направление | Наблюдаемая тенденция | Что должен объяснять агент клиенту |
|---|---|---|
| Таиланд и Индонезия | Спрос на рекреационную и инвестиционную недвижимость | Форма владения, доходность без гарантий, управление объектом |
| Турция | Традиционное направление для покупателей из РК | Право собственности, налоги, ВНЖ и ликвидность |
| ОАЭ / Дубай | Интерес к рассрочкам застройщиков и премиальному сегменту | Валютный риск, все сборы, статус девелопера, условия рассрочки |
| Европа | Крупные сделки для диверсификации и переезда | Налоги, резидентство, наследование, комплаенс и источники средств |
| Кыргызстан | Региональный спрос и близость рынка | Правовой режим, регистрация и защита расчётов |
Стандарт PANA для зарубежной сделки должен предусматривать: проверку лицензии зарубежного партнёра и девелопера, письменное раскрытие всех расходов, валютных и визовых рисков, безопасную схему платежа, запрет обещать гарантированную доходность, а также отдельное разъяснение, что покупка недвижимости не гарантирует ВНЖ или гражданство.
10. Практическая дорожная карта PANA
| Срок | Действие | Итог |
|---|---|---|
| 0–3 месяца | Утвердить словарь терминов, методологию и форму отраслевой отчётности | Единый язык для аналитики и реестра |
| 0–3 месяца | Подготовить типовые договоры и лист раскрытия комиссии | Практическая защита клиента и членов PANA |
| 3–6 месяцев | Запустить пилот реестра членов, сертифицированных специалистов и агентств | Проверяемый статус для граждан |
| 3–6 месяцев | Создать индекс прозрачности PANA | Добровольный стандарт качества и репутации |
| 6–9 месяцев | Провести опрос потребителей и региональный мониторинг | Фактическая PR-повестка и данные по запросам граждан |
| 6–9 месяцев | Создать механизм приёма, медиации и учёта жалоб | Измеримая защита клиента |
| 9–12 месяцев | Выпустить первую «Белую книгу риелторского рынка Казахстана» | Статус PANA как ведущего отраслевого аналитического центра |
| Постоянно | Ежеквартальный бюллетень рынка и обновление реестра | Регулярная, а не разовая аналитика |
11. Индекс прозрачности PANA
| Критерий | Рекомендуемый вес |
|---|---|
| Регистрация и публичное раскрытие реквизитов | 15% |
| Сертификация и повышение квалификации | 15% |
| Страхование профответственности / компенсационный механизм | 15% |
| Прозрачный типовой договор | 15% |
| Раскрытие комиссии и конфликта интересов | 10% |
| Подтверждение права рекламировать объект | 10% |
| Система рассмотрения жалоб | 10% |
| Дисциплинарная и репутационная история | 10% |
Рекомендуемые статусы: «Соответствует базовому стандарту PANA», «Сертифицированное агентство PANA» и «Агентство с повышенным уровнем защиты клиента». Статус должен выдаваться на определённый срок, проверяться по понятной процедуре и допускать обжалование решения.
12. Потребительский чек-лист
- Проверить наименование агентства, БИН/ИИН, контакты и статус в реестре.
- Проверить сертификат специалиста и срок его действия.
- Заключить письменный договор до начала работы.
- Уточнить, кто является заказчиком, что входит в услугу и когда возникает обязанность оплатить комиссию.
- Получить информацию о том, работает ли агент также на другую сторону сделки.
- Не передавать коды из SMS, реквизиты карты и предоплату без понятного письменного основания.
- Проверить документы и обременения объекта до окончательного расчёта.
- Знать порядок подачи жалобы в агентство, PANA и уполномоченные органы.
13. Методологическое примечание
Доклад подготовлен на основе объединения ранее разработанных аналитических материалов, данных PANA, БНС, материалов Открытых НПА, а также публикаций Halyk Finance, Krisha.kz, Kazinform, Kursiv, Inbusiness и других доступных отраслевых источников по состоянию на 10 сентября 2026 года. Показатели теневого рынка, потенциальных потерь бюджета, количества фактически работающих агентов и оценки агентств в отдельных городах следует использовать как экспертные оценки с обязательной маркировкой источника, а не как официальную статистику.
Этот единый документ заменяет предыдущие разрозненные версии для рабочих целей Палаты. При необходимости на его базе можно отдельно подготовить: краткую презентацию для Правления, PR-версию для сайта и СМИ, проект типовых договоров, проект положения о реестре и форму квартального аналитического бюллетеня.
